Công ty Luật Hồng Bàng xin gửi tới quý khách hàng bài viết về Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất từ năm 1993 đến nay. Để được giải đáp những vướng mắc về các vấn đề pháp lý cũng như tiết kiệm thời gian và công sức của bản thân, xin quý khách liên hệ với chúng tôi qua tổng đài 1900.6575.
Từ năm 1993 đến nay, pháp luật về đất đai của Việt Nam đã có sự thay đổi rõ rệt, thể hiện ở việc thay thế Luật đất đai năm 1993 bằng Luật đất đai năm 2003; rồi thay thế Luật đất đai năm 2003 với Luật đất đai năm 2013. Trong đó, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã được Nhà nước liên tục sửa đổi, bổ sung nhằm thích ứng với hoàn cảnh hiện tại. Điều đó được thể hiện rõ nhất ở các khía cạnh sau:
- Vai trò của Nhà nước trong việc xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Luật Đất đai năm 1993 chỉ quy định vai trò của Nhà nước về quản lý trong lĩnh vực đất đai. Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã bổ sung và phát triển quy định về vai trò của Nhà nước; theo đó, Nhà nước không chỉ thống nhất quản lý đất đai trong cả nước mà còn là đại diện của chủ sở hữu đất đai và có quyền định đoạt về đất đai, quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai và trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất (Điều 5 Luật đất đai năm 2003) . Hơn nữa, Luật Đất đai năm 2003 còn xác định rõ các cơ quan trong bộ máy nhà nước được thực hiện vai trò này (Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) ; chỉ ra phương thức trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân (giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất); quy định quyền và nghĩa vụ cho người sử dụng đất. Tuy nhiên hiện nay, các quy định về quản lý nhà nước về đất đai chưa bóc tách nội dung thuộc vai trò quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai với nội dung về vai trò đại diện của chủ sở hữu đất đai (Điều 6 Luật đất đai năm 2003) và quyền của người sử dụng đất. Vì vậy, các hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước và thủ tục hành chính về đất đai bị chồng chéo, trùng lặp, gây phiền toái cho người sử dụng đất, điển hình là trong vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Để khắc phục những yếu điểm trên Luật đất đai năm 2013 đã quy định rất rõ về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 43), về thu hồi đất đã quy định theo hướng thu hẹp hơn các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; quy định chặt chẽ thủ tục, trình tự thu hồi đất nhằm tránh mắc phải những sai sót, khiếu nại…
- Về các hình thức pháp lý xác lập quyền của người sử dụng đất
Luật Đất đai năm 1993 đã cụ thể hóa việc “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” quy định trong Hiến pháp năm 1992 bằng 2 hình thức: (1) Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội, hộ gia đình và cá nhân; (2) Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất.
Sau đó, lần sửa đổi năm 1998, 2001, Luật Đất đai đã mở rộng hình thức giao đất (có giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất), hình thức cho thuê đất (cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất trả trước tiền thuê đất nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm, cho thuê trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê). Tiếp đó, Luật Đất đai năm 2003 đã bổ sung 2 hình thức xác lập quyền sử dụng đất nữa là: (3) Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu; (4) Nhà nước bảo đảm việc sử dụng đất do các bên tự thỏa thuận thông qua việc nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên Luật Đất đai năm 2003 cho thấy một số vấn đề phát sinh từ 4 hình thức xác lập quyền sử dụng đất:
– Các quy định chưa đảm bảo tính công bằng giữa các chủ đầu tư, người sử dụng đất có cùng mục đích (cùng đầu ra), có nguồn gốc sử dụng từ các hình thức sử dụng đất khác nhau (khác đầu vào). Ví dụ: Dự án kinh doanh nhà ở, nếu chủ đầu tư dự án là tổ chức trong nước thì “đầu vào” là Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Ngược lại nếu chủ đầu tư dự án là tổ chức nước ngoài thì “đầu vào” là Nhà nước cho thuê đất (Trên thực tế, chủ đầu tư dự án là tổ chức trong nước nhận đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì số tiền sử dụng đất phải nộp thường cao hơn rất nhiều so với số tiền thuê đất mà chủ đầu tư dự án là tổ chức nước ngoài phải trả cho Nhà nước). Trường hợp nếu chủ đầu tư dự án thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì “đầu vào” là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thị trường, thuế thu nhập doanh nghiệp/cá nhân. Tuy nhiên trong cả ba trường hợp này, chủ đầu tư dự án đều bán nhà ở theo giá thị trường tức là giống nhau về “đầu ra”.
– Các quy định của pháp luật đất đai hiện hành chưa theo kịp quy định của pháp luật kinh tế như vấn đề mua bán cổ phần doanh nghiệp trong doanh nghiệp (kể cả thị trường chứng khoán) làm thay đổi giữa các loại hình doanh nghiệp 100% vốn trong nước, 100% vốn nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, nhất là sự thay đổi vốn góp theo thị trường chứng khoán.
Luật đất đai năm 2013 đã khắc phục những hạn chế trên (được thể hiện ở Điều 167, Điều 168, Điều 183, Điều 184, Điều 186).
- Những bảo đảm pháp lý đối với quyền sử dụng đất
Để bảo đảm tâm lý sử dụng đất ổn định lâu dài cho người sử dụng đất, Nhà nước tuyên bố các đảm bảo về mặt pháp lý về quyền của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất; cụ thể, Luật Đất đai năm 1993 quy định 7 sự bảo đảm với 3 nội dung chính là: (1) Nhà nước có thẩm quyền xét và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (2) Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Tiếp đó, Luật Đất đai năm 2003 tiếp tục mở rộng các quy định để tăng sự bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất, bao gồm: (3) Nhà nước cho phép giải quyết trả lại đất mà Nhà nước đã mượn của hộ gia đình, cá nhân9 . Như vậy, lần đầu tiên Luật Đất đai năm 2003 đã bóc tách những trường hợp sử dụng đất do lịch sử để lại không được xem xét giải quyết và những trường hợp sử dụng đất được Nhà nước xem xét, giải quyết.
Tuy nhiên, Luật đất đai năm 2003 chưa quy định cụ thể về trình tự thủ tục hành chính đối với các trường hợp sử dụng đất không được Nhà nước xem xét giải quyết như: (1) Căn cứ nào để cơ quan nhà nước trả lời không giải quyết yêu cầu của hộ gia đình, cá nhân có đơn đòi lại đất mà Nhà nước đã giao cho người khác sử dụng; (2) Cơ quan nào có trách nhiệm trả lời đơn đòi lại đất của hộ gia đình, cá nhân; (3) Quyền khiếu nại, tố cáo việc trả lời không giải quyết yêu cầu của của hộ gia đình, cá nhân v.v.
Hiện nay Luật đất đai năm 2013 đã khắc phục được những hạn chế của Luật đất đai năm 2003.
Trân trọng !
