Công ty Luật Hồng Bàng xin gửi tới quý khách hàng bài viết về Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Để được giải đáp những vướng mắc về các vấn đề pháp lý cũng như tiết kiệm thời gian và công sức của bản thân, xin quý khách liên hệ với chúng tôi qua tổng đài 1900.6575.
1. Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất
– Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 61 Luật đất đai năm 2013)
– Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 62 Luật đất đai năm 2013)
– Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai (Điều 64 Luật đất đai năm 2013)
– Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (Điều 65 Luật đất đai năm 2013)
Khi phát triển kinh tế như xây dựng khu đô thị mới, xây nhà để bán hoặc cho thuê thì cần phải áp dụng thủ tục thu hồi đất. Cơ sở pháp lý được quy định tại Điều 62 và Điều 69 Luật đất đai năm 2013.
2. Thực trạng việc thu hồi đất ở các khu đô thị mới hiện nay:
Nhìn chung, những quy định này đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho quá trình thu hồi đất, từng bước được điều chỉnh, bổ sung phù hợp với cơ chế quản lý kinh tế thị trường, đáp ứng được mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, đảm bảo tốt hơn quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi đất. Việc tổ chức thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Trung tâm phát triển quỹ đất bước đầu đã phát huy hiệu quả, góp phần đáp ứng nhu cầu “đất sạch” để thực hiện các dự án đầu tư. Cơ chế tự thỏa thuận đã tạo điều kiện cho nhà đầu tư chủ động quỹ đất thực hiện dự án, rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng, giảm tải gánh nặng cho các cơ quan có thẩm quyền trong thu hồi đất. Tuy nhiên, quá trình thực hiện thu hồi đất hiện nay cho thấy còn nhiều vướng mắc, đó là:
– Về trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế: Pháp luật quy định Nhà nước thu hồi đất ngoài mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, còn có thể thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế. Quy định này đã tạo điều kiện cho các nhà đầu tư thu hồi đất một cách ồ ạt, xây dựng cơ sở hạ tầng cho các khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu công nghiệp dịch vụ, khu dân cư nông thôn, đô thị… Nhiều doanh nghiệp không có kinh nghiệm, năng lực tài chính lợi dụng quy định này để “giữ đất”, “ôm đất”, “chạy dự án” để bán dự án kiếm lời. Nhiều dự án “treo” cũng sinh ra từ đây. Trong khi người dân bị thu hồi đất không có đất để sinh sống và sản xuất, phải di cư tự phát tới các đô thị làm thuê hoặc đi xuất khẩu lao động…
– Về cơ chế thu hồi đất: Pháp luật Việt Nam cho phép áp dụng hai cơ chế: một là, Nhà nước thu hồi đất; hai là, tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất. Điều này tạo ra sự chênh lệch lớn về giá đất khi thu hồi, tạo ra sự bất bình đẳng trong việc bồi thường cho người sử dụng đất, gây nên nhiều tranh chấp, khiếu kiện về đất đai.
– Về cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất: Luật đất đai năm 2013 quy định UBND cấp tỉnh có thẩm quyền xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương là chưa hợp lý. Bởi lẽ, việc duy trì cơ chế một cơ quan nhà nước vừa có thẩm quyền thu hồi đất vừa có thẩm quyền quyết định về giá đất sẽ luôn chứa đựng nguy cơ tham nhũng cao.
– Về thời điểm bồi thường cho người bị thu hồi đất: Pháp luật Việt Nam quy định: “Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất”. Thực tế cho thấy, sau khi có quyết định thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền thường chậm bồi thường. Trong khi giá đất tại thời điểm thu hồi và giá đất tại thời điểm bồi thường có sự chênh lệch khá lớn vì giá đất được UBND cấp tỉnh điều chỉnh hàng năm theo hướng “giá đất năm sau cao hơn giá đất năm trước”. Vì vậy, người bị thu hồi đất luôn chịu thiệt thòi, dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện về giá đất.
– Về thẩm quyền thu hồi đất: Pháp luật Việt Nam đã phân cấp thẩm quyền thu hồi đất cho UBND cấp tỉnh, cấp huyện khiến nhiều dự án thu hồi có diện tích lớn nhưng thực hiện thiếu cân nhắc, tính toán, thiếu sự kiểm tra, giám sát của cơ quan cấp trên đã tác động không nhỏ đến một bộ phận người nông dân. Do đó, dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) đã chuyển trách nhiệm thu hồi đất từ UBND cấp tỉnh, cấp huyện sang Chủ tịch UBND cấp tỉnh, cấp huyện. Việc “cá nhân hóa” thẩm quyền này được cho là để khắc phục tình trạng thu hồi đất ồ ạt, làm rõ trách nhiệm người đứng đầu của chính quyền các cấp. Tuy nhiên, có thể thấy, nếu chỉ quy định về thẩm quyền và không bổ sung thêm chế tài, không có các cơ chế giám sát hiệu quả, e rằng quy định này sẽ tạo ra môi trường tham nhũng rất cao.
Trân trọng !
