Câu hỏi: Năm 1990, ông A cho B và C thuê diện tích 2500m2 đất để sử dụng. Đến năm 1995 ông B mua hẳn mảnh đất đó và sau đó được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Năm 2000, ông B cho ông D thuê. Năm 2001 ông D chết, con của ông D tiếp tục sử dụng mảnh đất thuê đó. Năm 2003, vì có xích mích với con của ông D nên ông B đòi lại đất, không cho thuê nữa nhưng con của ông D không chịu. B đâm đơn kiện ra Tòa. Tòa án nhân dân ra quyết định con ông D không phải trả lại đất vì là đất sử dụng ổn định. Anh/Chị hãy nhận xét về vụ việc trên và giải thích tại sao?
Trả lời:
– Nhận xét tình huống:
Trong tình huống trên, tranh chấp giữa con ông D và ông B là tranh chấp về hợp đồng cho thuê đất. Trong khi quyết định của Tòa án nhân dân đối với tranh chấp trên lại dựa trên căn cứ không phải trả lại đất vì là đất sử dụng ổn định.
Như vậy, ta sẽ phải xem xét theo quy định của pháp luật, đất sử dụng ổn định là đất gì; từ đó xác định quyết định của tòa án là đúng hay không ?
– Giải quyết vụ việc:
Theo Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật đất đai, căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định là:
“1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:
a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;
c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;
d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;
đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;
e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;
g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;
h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;
i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;
k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.
3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.
4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.“
Căn cứ vào quy định trên có thể thấy tranh chấp giữa con ông D và ông B là tranh chấp về hợp đồng thuê đất. Đây không phải là tranh chấp đất đai và dữ kiện tình huống trên cũng không đủ để khẳng định rằng mảnh đất cho thuê đó là đất sử dụng ổn định. Do đó, quyết định của Tòa án trong tình huống trên là sai.
Trân trọng !
