Tình huống: John Trần là Việt Kiều quốc tịch Mỹ về nước thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán. Hỏi:
- Hình thức sử dụng đất của John trong trường hợp trên?
- Hình thức sử dụng đất khác nhau có tạo ra sự khác biệt trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của John không ? Tại sao ?
- Sau khi hoàn thành việc xây dựng nhà ở theo dự án, John muốn tặng cho 1 căn nhà gắn liền với quyền sử dụng đất trong dự án này cho 1 người thân trong nước. Việc tặng cho này có hợp pháp không ? Tại sao ?
Trả lời:
- Điều 55 Luật đất đai năm 2013 quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất như sau:
“Điều 56. Cho thuê đất
1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.
2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.“
Có thể thấy, nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép cho thực hiện dự án, ông John Trần sẽ phải thành lập doanh nghiệp (doanh nghiệp này được Luật doanh nghiệp năm 2014 xác định là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài). Căn cứ theo Điểm đ Khoản 1 Điều 55 Luật đất đai năm 2014, hình thức sử dụng đất của ông John Trần là được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Hình thức sử dụng đất khác nhau có tạo ra sự khác biệt trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của John Trần. Bởi lẽ mỗi hình thức sử dụng đất khác nhau sẽ có một nghĩa vụ tài chính khác nhau. Mỗi nghĩa vụ tài chính này sẽ có cách thức tính giá trị khác nhau và được các văn bản pháp luật quy định rất rõ ràng.
Giả sử hình thức sử dụng đất của ông John Trần là cho thuê đất, thì nghĩa vụ tài chính là phải nộp tiền thuê đất được quy định trong Nghị định số 46/2014/NĐ-CP. Đối với hình thức sử dụng đất của ông John Trần là giao đất có thu tiền sử dụng đất thì nghĩa vụ tài chính là phải nộp tiền sử dụng đất được quy định trong Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.
- Điều 159 Luật nhà ở năm 2014 quy định về đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài như sau:
“Điều 159. Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài
1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.“
Dựa vào tình huống trên, ông John Trần là đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Điểm b Khoản 1 Điều 159. Theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 159, ông John Trần có thể tặng cho nhà ở cho người thân của mình với điều kiện đó là căn hộ chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà và địa bàn đó không thuộc khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.
Trân trọng !
