Tình huống: Công ty X là doanh nghiệp liên doanh có vốn đầu tư nước ngoài (được hình thành bởi sự hợp tác của công ty A là tổ chức kinh tế trong nước và công ty B là doanh nghiệp Đài Loan). Hỏi:
- Công ty X muốn thuê 200m2 đất ở của ông M trong nước để xây dựng văn phòng làm việc. Giao dịch này có được phép thực hiện không ? Tại sao ?
- Công ty X muốn thực hiện một dự án xây dựng khu căn hộ chung cư để bán. Hãy cho biết:
2.1 Bằng cách nào công ty X có thể có đất để thực hiện dự án này ?
2.2 Hình thức sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của công ty X khi thực hiện dự án này ?
2.3 Hình thức sử dụng đất của khách hàng sẽ mua căn hộ trong dự án của công ty X ?
Trả lời:
- Theo quy định tại Khoản 1 Điều 179 Luật đất đai năm 2013:
“Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;
c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;
đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;
e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;
g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;
i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ.“
Có thể thấy ở tình huống trên, ông M là cá nhân nên ông M không có quyền cho Công ty X (doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê nhà ở của mình để làm văn phòng làm việc. Do đó, giao dịch giữa ông M và Công ty X là không thể thực hiện.
2.1 Công ty X có thể có đất để thực hiện dự án chỉ khi xin phép được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thực hiện dự án. Việc thực hiện dự án có thể thực hiện dưới 2 hình thức: (i) Đấu thầu hoặc (ii) Chỉ định nhà đầu tư đối với những địa bàn có điều kiện đặc biệt.
2.2 Theo quy định tại Điều 55 và Điều 73 Luật đất đai năm 2013:
“Điều 55. Giao đất có thu tiền sử dụng đất
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
- Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
- Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.“
“Điều 73. Sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh
- Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh.
- Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”
Theo tình huống trên, Công ty X muốn thực hiện một dự án xây dựng khu căn hộ chung cư để bán thì hình thức sử dụng đất có thể bằng cách xin phép Nhà nước giao đất và có thu tiền sử dụng đất hoặc sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh. Nghĩa vụ tài chính của công ty X khi thực hiện dự án này sẽ tuân theo hình thức sử dụng đất.
2.3 Đối với hình thức sử dụng đất của khách hàng đối với dự án căn hộ sẽ phụ thuộc vào hợp đồng giữa cơ quan nhà nước và công ty X.
Nếu hợp đồng giữa công ty X và cơ quan nhà nước là hợp đồng giao đất có thời hạn thì thời hạn sử dụng của khách hàng cũng sẽ theo thời hạn của hợp đồng, nếu hợp đồng giao đất đó không thời hạn thì thời hạn sử dụng của khách hàng cũng không có thời hạn.
Trân trọng !
