Căn cứ pháp lý
- Bộ luật dân sự 2015
Có được chuyển nhượng tài sản đang cho thuê hay không?
Căn cứ theo Điều 500 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.
Mặt khác, căn cứ theo quy định tại Khoản 1 điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,…quyền sử dụng đất.
Theo đó, người sử dụng đất khi đang cho thuê nhà đất vẫn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168 của vật này
- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên đảm bảo thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất
Ngoài các điều kiện quy định trên người sử dụng đất khi thực hiện các hoạt động chuyển đổi chuyển nhượng cho thuê cho thuê lại thì cần phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193, 194 của Luật Đất đai 2013.
Việc chuyển cho thuê lại phải phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy có thể thấy rằng theo quy định trên, nếu đảm bảo các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đất đang cho thuê vẫn sẽ được chuyển nhượng.
Quyền và nghĩa vụ các bên với đất đang cho thuê muốn chuyển nhượng
Thứ nhất, đối với bên cho thuê:
- Bên cho thuê quyền sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian cho thuê quyền sử dụng đất nếu bên cho thuê quyền sử dụng đất là người sử dụng đất mà pháp luật đất đai cho phép thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Như vậy, trong thời gian cho thuê quyền sử dụng đất, bên cho thuê quyền sử dụng đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thông báo cho bên thuê quyền sử dụng đất biết để bên thuê quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời thực hiện các thủ tục để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ hai, đối với bên thuê:
Bên thuê quyền sử dụng đất vẫn có quyền tiếp tục thuê quyền sử dụng đất cho đến khi hết thời hạn hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Số tiền thuê quyền sử dụng đất chưa thanh toán cho bên cho thuê, thì bên thuê tiếp tục thanh toán cho bên cho thuê hoặc bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Điều này tùy thuộc vào sự thỏa thuận của bên thuê và bên cho thuê, bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân 2023
Bước 1: Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hồ sơ yêu cầu công chứng (1 bộ) gồm:
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu);
- Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng (nếu có);
- Bản gốc minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bên nhận chuyển nhượng hoặc bên chuyển nhượng (trường hợp hai bên chưa kết hôn)
- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.
Có địa phương, tổ chức công chứng yêu cầu trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người yêu cầu công chứng phải nộp kết quả thẩm định, đo đạc trên thực địa đối với thửa đất sẽ chuyển nhượng do Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp.
Bên cạnh đó, về trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được quy định cụ thể tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ–CP quy định chi tiết luật đất đai có quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng như sau:
“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
Bước 2: Tiến hành kê khai tài chính tại Văn phòng đăng ký đất đai
Hồ sơ thực hiện sang tên sổ đổ gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)
- CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)
- Tờ khai lệ phí trước bạ
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ), 01 bản sao có chứng thực quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
- 01 bản có chứng thực chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu của bên bán và bên mua
Bước 3: Tiến hành kê khai hồ sơ sang tên
Hồ sơ sang tên gồm:
- Bên bán ký đơn đề nghị đăng ký biến động, nếu trong trường hợp hai bên thỏa thuận về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
- Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản gốc quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Bản sao sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân của bên nhận chuyển nhượng.
- Theo quy định của pháp luật về thời hạn sang tên.
Bước 4: Theo quy định của pháp luật nộp lệ phí và nhận sổ đỏ
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ thửa đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Quý Khách hàng nếu cần tư vấn, giải đáp chi tiết hơn cũng như cách thức tiếp cận dịch vụ này, vui lòng liên hệ trực tiếp với Phó giám đốc phụ trách kinh doanh: Luật sư Nguyễn Đức Trọng qua hotline: 0912.35.65.75, gọi điện đến Tổng đài tư vấn pháp luật miễn phí: 1900 6575 hoặc gửi yêu cầu dịch vụ qua email: lienheluathongbang@gmail.com.
Chúc Quý Khách hàng cùng gia đình mạnh khỏe, an lạc và thành công!
Trân trọng!
Công ty Luật Hồng Bàng./.
